电影大师深圳房价为什么这么高?

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作者:今纶房价永远都是热点话题,深电影大师圳则是楼市讨论中最为引人注目电影大师的城市。据媒体报道,2020年第电影大师一周,深圳深圳市二手房挂牌均价为64479元/㎡,环比微涨0.02%,其均价比北京高出10.5%,比上海高出11.7%。对于房价,很多人都知道与人口、土地、金融有关系。深圳房价为什么这么高?我的看法,除了这三个因素之外,更细一点说,和炒作、人均收入以及保障房建设也有关系。深圳“掏光六个钱包”速度最快经常有人问深圳和广州的房价为什么差别那么大?毋庸讳言,深圳的科技、金融等行业更有活力,尤其是和科技有关的产业的确是在广州的前面。在四个一线城市里面,深圳的经济增速也是非常靠前的。我们先看人口:北京人口去年是负增长,2019年年末,全市常住人口2153.6万人,比上年末减少0.6万人。上海2019年全市常住人口总数为2428.14万人,较上年增加4.36万人。2019年末,广州常住人口规模达1530.59万人,比2018年末的1490.44万人,增加40.15万人。深圳去年常住人口数量为1343.88万人,与前一年相比增长41.2万。北京、上海的人口负增长或者增长缓慢是因为政策原因,相比之下,年轻人要想拿一个广州户口或者深圳户口比较容易,尤其是深圳,大专毕业就可以落户深圳。请脑补一下:如果一个大专毕业的孩子,在深圳找到了工作,而且相对稳定,家人会采取什么策略?只要有能力,一定是掏光六个钱包帮他买房,对不对?当然,类似的情况在北上广是一样的,只是深圳的入户门槛低,更吸引年轻人,这种掏光的速度会更快一点。在四个一线城市里面,深圳老龄化程度最低,上海老龄化程度最深,所以,深圳人在住房刚需方面的比例确实会大一些。深圳人口密度是广州三倍再说土地,上海、北京因为严控人口入户,讨论还有多少可开发的土地其实没啥意义,要讨论的是供地的数量和节奏。广州深圳是可以放到大致相同的平台上来讨论的,其实两个城市的人口仅仅差了200万,但是,诸位,你们知道土地面积差了多少?广州的土地面积是7434平方公里,深圳的土地面积是1996.85平方公里。我对广州、深圳的城市环境是比较熟悉的,广州、深圳都不存在面积特别大的不适宜人居住的区域,有,但是在总盘子中占比例中比较少。因此,广州的土地面积可以说是深圳的3.7倍,但是人口只有深圳的1.13倍,简单说广州每平方公里的土地上只有2058人,而深圳则有6729人。深圳的人口密度是广州的三倍,这里面就算有什么特殊情况,比如广州的山地面积多一些,那么2倍—2.5倍是跑不掉的。深南大道高楼林立,人山人海(资料图片深圳为什么房价高?原因之一:人多地少。至于金融方面,其实金融政策对房地产的影响是全国层面的,对四个一线城市的影响的趋势是差不多的。深圳房价之所以能特立独行,上涨比较多,其基本面之一就是地少人多,而且深圳还在通过各种政策招揽全国各地年轻人到深圳来,更加剧了供应和需求的冲突。地少,可供市场出售的商品房就少,深圳一年的卖地收入连佛山的一半都赶不上,所以,房价,呵呵。有钱人炒房客推高深圳房价除了刚需,深圳房价高的一个原因确实是炒作,深圳的房地产销售、地产媒体互动以及各种上得了台面和上不了台面的“动作”在全国都是领先的。炒作的资金既有本地的,也有外地的,还有香港以及海外的。深圳靠近香港,港人自改开以来就有到香港买房子的传统,既有买来自住的,也有买来投资、炒卖的,深圳炒楼的风气与港人有很大的关系。而且深圳是金融中心城市,来往深港的资金较多,渠道也灵活,存在炒作的土壤和空间。现在大湾区的政策是:香港居民到湾区内地城市购房享同等待遇,获豁免居住、学习或工作年限证明,以及缴纳个人所得税及社保条件。港人可以到大湾区任何城市买房,深圳毫无疑问又是最大受益者,因为地理距离最近。当然,把深圳房价高完全归咎于炒作是不科学的。毫无疑问,深圳人有钱,有钱的深圳人太多。有统计数据显示:2019年,北京仍是上榜企业家最集中的居住城市,有286位,但比2018年减少7位;深圳以191位维持第二,比2018年减少2位;上海、杭州、广州、香港依次排队。2019年深圳居民人均可支配收入6.2522万元,比上年名义增长8.7%,名义增幅与上年持平,这在全国也是比较高的。有钱人既可能是刚需,也可以是改善型需求,他们也有人把炒房当业余爱好,他们和职业炒房客合力,把深圳房价一起往上抬。有钱人对高房价是无所谓的。你说对于一年赚5000万的人来说,买一套房子,是1000万,还是1500万,区别很大吗?但是对于年收入几十万的人,区别实在太大,差不多要吃糠咽菜了。深圳可以更多学习新加坡吗?最后,说一个深圳房价高的原因:保障房建设一直不够给力。里面原因很复杂,包括各种博弈,这里就不展开说,不过原因之一是:建保障房是花钱的,属于赔本买卖,而卖地是赚钱的,所以选择很简单。是的,深圳土地少人多,深圳有钱人多,深圳的经济发展很不错,这些都会导致稀缺资源(房价)上涨,这是市场无形的手。那么,有形的手呢?保障房建设呢?一位在深圳居住多年对深圳颇有感情的朋友说:深圳其实可以更NB,如果更多学习新加坡的住房制度的话。他的建议只是个人建议,当然不是真理,我们可以听听。资本主义国家新加坡是怎么解决住房问题的?新加坡国土面积仅有699.4平方公里,有448万常住人口,每平方公里住着6405人,密度很大,和深圳差不多。限于篇幅,我们不能展开说,简单说几点:其一,新加坡政府在土地、资金等方面给建屋开展局以强有力支持,这种支持强有力到什么程度呢?根据《土地征用法令》,建屋开展局能够以远低于市场价钱的价钱取得开发土地,包括私人土地。争议很大,是不是够猛?其二,组屋售价依据中低收入阶级的接受能力来确认,亏损由财政买单。啥叫“暖人心”?这就是。其三,新加坡建屋发展局为非盈利机构,其资金主要来源于政府投资局发行的长期债券募集到的资金,最终的资金来源为公积金存款。其四,每个公积金账户下都分设普通账户等三个子账户,会员可以提取普通账户中的公积金存款和每月新的缴存款,支付购买组屋或私人房产的全部或部分房款;偿还每月房贷;支付印花税、律师费和其他相关费用等。其五,严厉限制炒卖组屋的行为。组屋“以自住为主”,5年之内不得转售,也不能用于商业性运营,一个家庭只能有一套组屋。其实深圳决策者对高房价也是很头大的:深圳市在2018年8月出台文件,提出“深圳市将在2035年之前新增150万套住房。其中商品房仅占40%,而公租房、安居型商品房与人才房占到60%”。2019年4月,深圳市针对公租房、安居型商品房与人才房均出台了管理办法的征求意见稿。其中,公租房与安居型商品房主要针对具有深圳户籍的中低收入家庭,而人才房主要针对深圳市政府认定的各类人才,且人才房可租可购。只是,这些政策的出台似乎对高涨的房价没有丝毫影响,为什么呢?新加坡的经验有些和中国内地差不多,有的差别很大,对深圳是不是完全适用?为什么不适用?大家可以讨论。是因为深圳政府没钱?又或者是“组屋”数量远远不够,建设速度也太慢?我支持一切合理合法的市场化行为,但同时认为做好普通市民的住房保障工作并不是“反市场行为”。如果一提保障就是“反市场”,这样的人多半是野蛮的××原教旨主义者。